ĐỂ THÀNH CÔNG TRONG NGHỀ BẤT ĐỘNG SẢN

Ngoài việc có trong kho hàng của mình những căn nhà tốt nhất phù hợp với thị trường thì việc quan trọng không kém đó là có nguồn khách hàng tiềm năng dồi dào. Bất kể bạn là ai, có là chuyên gia, tiến sỹ, thạc sỹ, cử nhân chuyên ngành Môi giới Bất động sản thì để thành công như một nhà Môi giới Bất động sản chuyên nghiệp cần phải học cách tìm kiếm khách hàng tiềm năng hiệu quả, không thể có chuyện ngồi chơi xơi nước và thiên hạ sẽ tìm đến bạn.

Vì vậy, ngay từ khi mới bắt đầu với công việc hãy tập trung học hỏi, rèn luyện giúp sớm nhất có kỹ năng chọn được căn nhà tốt nhất để bán, cho đến khi thuần thục. Việc chọn được 5 - 10 căn nhà tốt nhất để bán giúp:

+ Tạo ra nguồn khách hàng tiềm năng tốt nhất khi tìm kiếm, tiếp thị, quảng cáo, đăng tin.
+ Một căn nhà tốt chào bán được truyền thông, tiếp thị đúng cách sẽ thu hút được rất nhiều khách hàng tiềm năng và trong số những khách hàng tiềm năng ấy sau khi được khai thác, chuyển đổi, định hướng sẽ chốt mua được nhà của bạn.
+ Khách hàng có nhiều tiền, có hiểu biết sâu rộng nhiều lĩnh vực nên muốn giúp khách hàng cần phải có hiểu biết sâu về căn nhà chọn bán như giá, thị trường, khu vực, pháp lý, quy hoạch...
+ Tập trung bán những căn nhà được chọn là tốt nhất giúp tăng hiệu quả công việc, tối ưu hóa công sức bỏ ra, không đứng núi này trông núi nọ.
+ Tự tin, động lực chia sẻ với khách hàng về căn nhà khi có cơ hội. Không chạy theo nhu cầu của khách mà luôn tìm mọi cách để hướng khách về các căn nhà tốt nhất mình có.
+ Liệt kê những điểm mạnh của căn nhà để giới thiệu đến khách hàng, cùng những giải pháp khắc phục yếu điểm khi khách thích, khách chê thật, khách trả giá muốn mua.
+ Xây dựng được nền tảng kiến thức, kỹ năng vững chắc theo thời gian khi định giá Bất động sản, chọn nhà tốt nhất để bán để sớm trở thành Môi giới Bất động sản chuyên nghiệp.



VÌ SAO CẦN PHẢI CÓ TRÌNH VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN?

Qua 10 năm kinh nghiệm với nghề Môi giới Bất động sản Thổ cư, nhà phố để sớm nhất có kết quả, có vụ chốt, có thu nhập và sống giàu sang, bền vững với nghề thì ưu tiên hàng đầu là Môi giới phải sớm có được và hoàn thiện kỹ năng định giá Bất động sản, chọn được căn nhà tốt nhất để bán trong số hàng trăm ngàn căn nhà đang chào bán tại TPHCM hay trên dưới 10.000 căn nhà trong kho hàng của Bất động sản Tuấn 123.

Môi giới Bất động sản là người bán hàng đang chào bán những sản phẩm có giá trị cao nhất trong tất cả những sản phẩm thông thường được phép bán trên thị trường. Môi giới muốn trở nên chuyên nghiệp phải có niềm tin, động lực to lớn với căn nhà mình đang chào bán về chất lượng và giá cả tốt nhất, cạnh tranh nhất trước khi bàn tiếp các yếu tố về thị trường, khu vực, phân khúc, marketing tìm kiếm khách hàng tiềm năng, sàng lọc, chăm khách thích, khách nét.

Muốn có niềm tin, động lực, bản lĩnh, khả năng thu hút, thuyết phục khách hàng tốt nhất thì Môi giới trước hết cần phải có năng lực chủ chốt: Định giá Bất động sản, chọn được căn nhà tốt nhất để bán và khi ấy nhìn một căn nhà Môi giới có thể đoán biết căn nhà này có khả năng giao dịch, thanh khoản được không, có khách mua không và đặt trường hợp nếu mình là người có tiền thì mình có xuống tiền mua ở hay đầu tư không.

Anh em muốn trở thành Môi giới chuyên nghiệp hay nhà đầu tư lão luyện bất chấp phải có kỹ năng tuyệt vời này.



TIÊU CHÍ VỀ CĂN NHÀ TỐT NHẤT

+ Giá rẻ, rẻ hơn so với thị trường 5 - 10%, có khi đến 15 - 20%. Đơn giá đất chỉ mang tính chất tham khảo vì giá bán của căn nhà phụ thuộc rất nhiều yếu tố.
+ Chủ cần bán và hợp tác.
+ Sổ sách, pháp lý minh bạch.
+ Quy hoạch rõ ràng, có lợi cho khách mua.
+ Hình sổ.
+ Phong thủy.
+ Nhà được xây, sửa đẹp bắt mắt.
+ Tên đường, vị trí đoạn đường tiện kinh doanh, có dòng tiền.
+ Độ lớn của hẻm, như hẻm ô tô 3.5m khác 4.5m, hẻm xe máy 1.5m khác 2.0m.
+ Hẻm một trục hay nhiều trục hoặc một sẹc hay nhiều sẹc. Đầu hẻm hay cuối hẻm.
+ Độ lớn của mặt tiền và chiều dài nhà, diện tích nhà.
+ Khách cần mua.
+ Trình tư vấn của Môi giới.

Tướng quân Phú Tuấn - Trưởng Đại diện miền Nam, Giám đốc Khối Gia Phú, Đào tạo gia 5 sao, Đàm phán gia Công ty.
 

CHỌN KHU VỰC, CHỌN PHÂN KHÚC ĐƯA VỀ THẾ MẠNH CỦA MÌNH

Anh em dành thời gian để liệt kê điểm mạnh, điểm yếu của bản thân trước khi chọn phân khúc, chọn khu vực, chọn nhà đã bán để đi xem viết báo cáo theo nội dung được đào tạo.

+ CHỌN KHU VỰC
- Thông thạo địa bàn, rành đường, thuộc hẻm, biết nhiều tiện ích trong khu vực.
- Có nhiều nhà Công ty đã bán, đang bán.
- Thuận tiện đường từ nhà lên Công ty và từ Công ty về nhà.
- Thị trường Bất động sản khu vực dự kiến chọn đánh đang có tính thanh khoản tốt.

Anh em có thể chọn khu vực theo 3 cách:
- Chọn khu vực theo phường, quận: Chọn tối đa 2 quận, mỗi quận 2 - 3 phường.
- Chọn khu vực theo tuyến đường, như đường Cách Mạng Tháng 8 đi qua Tân Bình, Quận 10, Quận 3, Quận 1 hay đường Lê Văn Sỹ đi qua Tân Bình, Phú Nhuận, Quận 3...
- Chọn khu vực theo phân khúc: Đối với nhà VIP, phân khúc to to tiền nên chọn một khu vực cụ thể như khu sân bay, khu khách sạn Đệ Nhất, khu Phan Xích Long, khu D1, D2, D3 mà tập trung đánh.

+ CHỌN PHÂN KHÚC
- Kiến thức Olympia: Khách càng có nhiều tiền tỷ lệ thuận với hiểu biết sâu rộng nhiều lĩnh vực.
- Năng lực tài chính của bản thân: Tài chính tốt nên chọn phân khúc 6 - 10 tỷ, tài chính yếu chọn phân khúc 3 - 6 tỷ.
- Quan hệ xã hội: Khách lớn tiền thường là doanh nhân, chính trị gia, anh em xã hội nên quan hệ xã hội rộng.
- Tuổi tác: Tuổi càng lớn, càng chững chạc, trải nghiệm đời nhiều, lời nói càng có trọng lượng, có ưu thế, tự tin đánh phân khúc lớn.
- Ngoại hình, giới tính: Nam nữ có ngoại hình, có sức hút nhất định với khách hàng khác giới lớn tiền. Môi giới nữ đẹp gái có sức hút với khách mua nhà là nam, Môi giới nam xinh trai có khả năng quyến rũ khách mua nhà là nữ, đặc biệt đang tuổi hồi xuân.

Tùy thuộc vào các tiêu chí trên mà anh em có thể chọn phân khúc nhà phù hợp nhất với mình mà tập trung đánh. Các phân khúc nhà theo quy định của Công ty gồm: 3 - 6 tỷ, 6 - 10 tỷ.

Anh em mới vào nghề chọn đánh khu vực Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân có thể chọn phân khúc 3 - 6 tỷ tập trung cày sẽ sớm có kết quả.

Anh em mới vào nghề chọn đánh khu vực Quận 1, 3, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh có thể chọn phân khúc 6 - 10 tỷ tập trung cày sẽ sớm có kết quả.



HƯỚNG DẪN KHẢO SÁT XEM NHÀ

+ Sau khi chọn được khu vực, phân khúc phù hợp nhất với bản thân. Anh em chọn ra 40 nhà đã bán trong tệp NHÀ ĐÃ BÁN - TUẤN 123 với phân khúc chọn đánh phân bố trải đều tại khu vực chọn đánh.
+ In danh sách 40 nhà đã bán ra giấy để tiện mang theo khi đi khảo sát.
+ Lên kế hoạch đi xem 5 - 10 căn nhà đã bán mỗi ngày, kèm viết báo cáo.
+ Trước khi đi xem thực tế các nhà đã bán có thể vào bản đồ, Google Map, Google Earth xem qua vị trí nhà, các ngõ hẻm dẫn vào căn nhà nhằm tiết kiệm thời gian tìm đường khi đi thực tế.
+ Các tiện ích tại khu vực gần nhà như công trình công cộng, bệnh viện, siêu thị, trường học, công viên…
+ Cần xác định chính xác vị trí nhà đúng với địa chỉ, các thông số mô tả như diện tích, tầng, mặt tiền, dài, phường, quận khi đi khảo sát thực tế 40 nhà đã bán.
+ Sau đó tìm tất cả những con đường, ngõ hẻm dẫn đến cửa nhà cần khảo sát. Quy ước kích thước hẻm: Xe máy 1.5m - 2.0m, ba gác 2.5m - 3m, ô tô 3.5m - 4.5m, ô tô tránh lớn hơn hoặc bằng 5m.
+ Khảo sát hàng xóm: Trình độ dân trí, thông tin về lịch sử giao dịch căn nhà, chủ cũ, chủ mới, lý do mua bán, có bị tranh chấp không, đong đưa bắt chuyện, tạo thiện cảm, treo cục mỡ với hàng xóm. Nhận định chọn thời điểm tốt nhất để dẫn khách sau này nếu có.
+ Quan sát, hỏi thăm hàng xóm xung quanh có nhà đã bán, đang bán không, làm cơ sở để tư vấn sau này, hoặc có được nguồn nhà gửi Chuyên gia ký.

+ Xem ngoài trực tiếp căn nhà:
- Tìm các hẻm dẫn vào nhà, nhận định hẻm tốt nhất để đi.
- Xem kỹ chân tường, móng, sơn tường (nếu có thể thấy).
- Xem chiều cao tầng nhà so với các nhà bên cạnh.
- Xem kỹ mốc lộ giới, tim lộ giới, khoảng lùi.
- Hỏi thăm hàng xóm về nhà, chủ nhà.

+ Chụp hình từ 12 - 15 ảnh mỗi nhà:
- Chụp kích thước hẻm có ô tô, nắp hố ga, xe máy...
- Chụp ảnh các ngõ vào nhà, xem ngõ nào đẹp nhất, đưa khách vào từ ngõ đó.
- Chụp ảnh tiện ích xung quanh: Siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên...
- Chụp ảnh các mặt nhà, xung quanh nhà. Lưu ý tránh chụp địa chỉ tạo thói quen bảo vệ nguồn nhà với các căn nhà đang bán.

+ Tạo thư mục tên nhà kèm địa chỉ và chuyển tất cả ảnh chụp của căn nhà vào thư mục ấy giúp tránh nhầm lẫn ảnh giữa các căn nhà khi đi khảo sát nhiều.



BÁO CÁO KHẢO SÁT XEM NHÀ ĐÃ BÁN

+ Viết đầy đủ thông tin 40 nhà đã bán đã lọc dự kiến đi xem theo cú pháp bên dưới vào tệp Word, in ra giấy tiện cầm tay đi xem mỗi ngày: (Địa chỉ) (Diện tích) (Tầng) (Mặt tiền) (Dài) (Phường) (Quận) (Giá bán) (Thời điểm bán).
+ Sắp xếp thời gian để đi xem 5 - 10 căn/ngày và viết báo cáo đi xem, định giá nhà đã bán với 4 dấu cộng (+) sau: 5 ưu điểm; 5 nhược điểm; Định giá; Nhận xét vì sao căn nhà được bán, đơn giá đất của căn nhà ấy thời điểm hiện tại.
+ Viết báo cáo căn đầu tiên sớm nhất ngay khi có thể theo mẫu bên dưới, inbox đến Tướng quân Phú Tuấn kèm 12 – 15 ảnh/căn để được hướng dẫn, chỉnh sửa, hoàn chỉnh trước khi thực hiện báo cáo các căn tiếp theo cho đến khi đủ 40 căn trở lên.

"CĂN 1:

124.7A Cộng Hòa 82 3 4.7 17.5 Phường 4 Tân Bình 7.9 tỷ 02/2019.
   
Trong đó:
         82: Diện tích, m2. 
         3: Số tầng, được làm tròn. Nhà 1 trệt 1 lầu 1 sân thượng có thể được hiểu là 3 tầng.
         4.7: Mặt tiền, là bề ngang phía trước, m.
         17,5: Chiều dài, m.


+ 5 ưu điểm:
- Hẻm rộng thông nhiều hướng.
- Gần đường chính thuận tiện văn phòng kinh doanh online.
- Bề ngang rộng để ô tô trong nhà.
- Giao thông kết nối thuận lợi.
- Khu dân cư cao cấp tiếp cận nhiều khách hàng mong muốn.

+ 5 nhược điểm:
- Kết cấu cũ sửa chữa nhiều.
- Gần kênh nhỏ còn ô nhiễm.
- Đường đâm nên rất kén khách.
- Trước nhà có đường dây điện.
- Kẹt xe vào giờ cao điểm.

+ Định giá:
- Giá xây dựng: 82×3x3.5 = 861 triệu.
- Giá đất: 7.9 - 0.861 = 7.039 tỷ.
- Đơn giá đất: 7.039 tỷ/82m2 = 86 triệu/m2.

+ Nhận xét:
- Vì sao căn nhà được bán?
- Nhà hẻm ô tô đường Cộng Hòa Phường 4 Tân Bình, diện tích 82m2 = 4.7mx17.5m, xây dựng 1 trệt 2 lầu, đơn giá đất thời điểm tháng 08/2021 khoảng 103 triệu/m2.


"(103 triệu/m2 = 86 triệu/m2 x (100% + (10 tháng × 1%/tháng) + (20 tháng x 0.5%/tháng)) = (86 × 1.20) triệu/m2.
Các năm trước năm 2020, kinh tế phát triển tốt tổng GDP bình quân tăng 7 - 8%, đơn giá đất tăng trung bình 1%/tháng.
Từ năm 2020, 2021 do ảnh hưởng của dịch Covid GDP bình quân năm tăng 3%, đơn giá đất tăng trung bình 0.5%/tháng.)"


- Sau khi tính tới tất cả các yếu tố biến động thì căn nhà ở thời điểm hiện tại sẽ có giá bán:
Giá căn nhà = Giá xây dựng + Giá đất hiện tại = 
Giá căn nhà = 861 triệu + (82m2x103 triệu/m2) = 9,3 tỷ


+ Sau khi anh em đi xem, viết báo cáo hoàn thành inbox đến Tướng quân Phú Tuấn 40 căn nhà đã bán, sẽ được hướng dẫn, mời vào group chat KHỐI GIA PHÚ - TUẤN 123, sẽ được cấp nhà mới về để đăng bán.

+ Duy trì thói quen xem 3 - 5 nhà đang bán mỗi ngày cùng 3 - 5 căn nhà đã bán làm nền so sánh sau khi đã hoàn thành báo cáo 40 nhà đã bán, để không ngừng cập nhật, nâng trình định giá về Bất động sản với phân khúc, khu vực mình chọn đánh.



ĐƠN GIÁ ĐẤT KHU VỰC KHẢO SÁT

Chuyên viên, Học viên sau khi hoàn thành khảo sát, báo cáo 40 nhà đã bán thì báo cáo tổng hợp đơn giá đất tại khu vực (đường, phường, quận), tại phân khúc mình chọn làm với hẻm xe máy, ba gác, ô tô, ô tô tránh theo mẫu sau:

+ Đường..., Phường..., Quận...
- Hẻm xe máy:... triệu/m2.
- Hẻm ba gác:... triệu/m2.
- Hẻm ô tô:... triệu/m2.
- Hẻm ô tô tránh:... triệu/m2.

+ Đường..., Phường..., Quận...
- Hẻm xe máy:... triệu/m2.
- Hẻm ba gác:... triệu/m2.
- Hẻm ô tô:... triệu/m2.
- Hẻm ô tô tránh:... triệu/m2.
...

Đơn giá đất chỉ mang tính chất tham khảo vì giá bán của căn nhà phụ thuộc rất nhiều yếu tố như:

+ Tên đường, vị trí đoạn đường.
+ Độ lớn của hẻm, như hẻm ô tô 3.5m khác 4.5m, hẻm xe máy 1.5m khác 2.0m.
+ Hẻm một trục hay nhiều trục hoặc một sẹc hay nhiều sẹc.
+ Đầu hẻm hay cuối hẻm.
+ Độ lớn của mặt tiền và chiều dài nhà, diện tích nhà.
+ Hình sổ vuông vắn.
+ Lỗi phong thủy.
+ Pháp lý.
+ Quy hoạch.
+ Chủ cần bán, hợp tác.
+ Khách cần mua.
+ Trình tư vấn của Môi giới.

Căn cứ vào thực tế các điều kiện trên, sẽ có đơn giá đất, giá bán của căn nhà sát với thị trường nhất.

Tướng quân Phú Tuấn - Trưởng Đại diện miền Nam, Giám đốc Khối Gia Phú, Đào tạo gia 5 sao, Đàm phán gia.
ĐÀO TẠO ĐỊNH GIÁ NHÀ CỦA TRƯỞNG ĐẠI DIỆN MIỀN NAM - TUẤN 123



XEM THÊM

ỨNG TUYỂN 

CÔNG TY CỔ PHẨN BẤT ĐỘNG SẢN TUẤN 123


Trụ sở miền Nam: Tòa nhà 58 Đồng Nai, Phường 15, Quận 10, TP.HCM
Điện thoại: 091.1979.396 - 0996.123.678
Email: Tuyendunghcm.tuan123@gmail.com

Xin vui lòng điền đầy đủ thông tin vào form tuyển dụng Tuấn 123

ĐĂNG KÝ ỨNG TUYỂN NHANH

Nhanh tay để lại thông tin, chúng tôi sẽ sớm liên hệ với bạn
ĐĂNG KÝ ỨNG TUYỂN